«Не так сталося, як гадалося» — це про зміни у сфері будівництва. Не встигли пропрацювати одні зміни, як одна за одною з’явилися нові. На вебінарі Мінрозвитку «База даних цін на будівельну продукцію та матеріальні ресурси» зі спікеркою Іванною Вахович, директоркою Департаменту ціноутворення, економіки та організації будівництва, який відбувся 5 травня, Мінрозвитку зазначило: офіційний старт функціонування Бази даних цін відбувся 28 квітня 2026 року.
Чому ця дата важлива для замовників:
- до початку функціонування бази (до 28 квітня 2026 року) → звіт про аналіз цін у паперовій формі; ціни визначаються за результатами аналізу (60/40 та цінові пропозиції);
- після початку функціонування бази (з 28 квітня 2026 року) → звіт про аналіз цін формується через ЄДЕССБ із КЕП замовника; для дорожніх робіт дозволено паперовий звіт.
Спробуємо трохи «вкласти в голову» зміни (спойлер: не останні) та пропрацювати те, що є актуальним на сьогодні. Більшість експертів у сфері закупівель зробили основний акцент саме на аналізі цін на матеріальні ресурси — і це абсолютно логічно.
Але, на мій погляд, перша визначальна зміна — це не ресурси. Це зміна самого поняття «ціна». І ми більше не говоримо про неї як про цифру. Тепер це — процес.
Якщо максимально спростити, у вас є чотири точки контролю:
ПКД → ТД / пропозиція → договірна ціна → акти виконаних робіт.
І тут ключове питання не: «Чи правильна у вас ціна?» А: чи можете ви пояснити, як вона з’явилася на кожному етапі.
Бо якщо не можете — навіть ідеальна цифра нас не врятує. Якщо на етапі ПКД або аналізу ціни щось «не допрацювали», воно обов’язково проявиться — або в договорі, або в актах. А інколи — одразу в обох.
Друга ключова зміна — це оновлення підходів до визначення заробітної плати у будівництві. Заробітна плата перестає бути формальною складовою кошторису і стає повноцінним об’єктом перевірки. І якщо раніше на неї часто дивилися як на «супутній елемент», то зараз це — один із ключових факторів, який формує довіру до всієї ціни.
Спробуємо трохи розібратися, що означають ці зміни на практиці.
Етап 1. ПКД: де все починається
На рівні ПКД формуються:
- ресурсна база;
- розрахункова заробітна плата;
- вартість.
І на цьому етапі замовник зобов’язаний провести аналіз цін та встановити, наскільки це відповідає ринку.
І тут якраз можна (і варто) використовувати Базу даних цін як один з інструментів згідно зі змінами до постанови № 1512
Етап 2. Тендер: магія перетворення ПКД у «ціну переможця»
На цьому етапі учасник:
- бере ПКД;
- рахує «під себе»;
- формує договірну ціну.
І тут відбувається найцікавіше. ПКД — це теорія, а пропозиція — це вже бізнес. І Мінрозвитку це чітко визначає та дає інструменти для замовника, який перевіряє:
- структуру ціни;
- обґрунтування ресурсів.
Етап 3. Виконання робіт
На цьому етапі замовник, окрім обсягів робіт (ДАСУ з рулеткою ніхто не скасовував), повинен перевірити новий «рядок» у структурі акта виконаних робіт — заробітну плату підрядника, яку він фактично виплачує своїм працівникам на вашому об’єкті.
Заробітна плата як об’єкт перевірки ДАСУ
Що відбувається в реальності:
- у ПКД замовник сам визначає рівень кошторисної заробітної плати у складі вихідних даних на проєктування. Але тепер є «поріг»: не нижче середньої заробітної плати у будівництві по регіону за попередній рік + коефіцієнт КМУ (у 2026 році — 1,5 / 2 / 3 залежно від рівня зарплати);
- на етапі договірної ціни підрядник самостійно визначає рівень заробітної плати у складі договірної ціни — виходячи з того, який планує виплачувати на об’єкті. Цей рівень може відрізнятися від інвесторської кошторисної документації.
При цьому сума заробітної плати, передбачена у договірній ціні, є лімітом коштів на її виплату і не може бути перевищена під час взаєморозрахунків.
З урахуванням цих змін, на думку Мінрозвитку, замовникам доцільно передбачити:
- в очікуваній вартості — кошти на покриття інфляційних витрат (із зазначенням їх розміру) → учасник включає такі кошти до складу договірної ціни та визначає їх розмір самостійно;
- рівень заробітної плати у договірній ціні визначається учасником самостійно та може відрізнятися від ПКД, у тому числі за рахунок зменшення обсягу інфляційних витрат у договірній ціні порівняно з ПКД.
На етапі виконання робіт (ключове!) заробітна плата в актах (КБ-2в) тепер:
- компенсується за фактом — скільки реально нараховано і виплачено;
- обов’язково підтверджується довідкою про фактичний рівень заробітної плати (довідку Мінрозвитку має розробити найближчим часом);
- підлягає коригуванню між актами.
Логіка така: «скільки реально заплатили — стільки і компенсується у вартості робіт», але в межах ліміту, передбаченого договірною ціною.
Тобто заробітна плата будівельників — це не просто цифра. Це:
- економічний показник;
- складова вартості;
- об’єкт перевірки.
Висновок простий: заробітна плата повинна «жити» логічно від ПКД до акта виконаних робіт.
❗Позиція Мінрозвитку: у договорах підряду та в проєктах договорів при оголошенні закупівель зараз необхідно передбачити:
- що компенсація заробітної плати здійснюється виключно в межах фактично нарахованих виплат та в межах ліміту, визначеного договірною ціною;
- обов’язок підрядника надавати довідку про фактичний рівень заробітної плати при кожному акті КБ-2в;
- порядок коригування заробітної плати в наступних актах (у разі відхилення фактичних показників від попередньо врахованих);
- врахування таких коригувань при взаєморозрахунках між сторонами.
Змінився і сам підхід до договірної ціни: де ви реально ризикуєте
Тверда ціна:
Плюс → стабільність.
Мінус → якщо на старті щось «намалювали» або не допрацювали, далі виправити це вже значно складніше.
І саме тому ДАСУ в першу чергу буде перевіряти:
- початкове обґрунтування;
- структуру ціни;
- підтвердження ресурсів.
Динамічна ціна:
Плюс → гнучкість.
Мінус → перевірка фактично не закінчується ніколи, бо кожен акт — це нова точка контролю:
- ресурси;
- заробітна плата;
- ціни;
- підтвердні документи.
І тут спрацьовує проста логіка: «як човен назвеш — так він і попливе». Обрали тверду ціну — живемо з нею до кінця. Обрали динамічну — готуємося пояснювати кожну зміну.
Що ж, готуємося працювати за новими підходами. Подивимось, як воно буде на практиці 😊
Додатково рекомендуємо ознайомитися:
- Оновлення правил визначення вартості будівництва: що змінилося у Постанові № 1512 з 29 квітня 2026 року
- Чи поширюються оновлені правила визначення вартості будівництва на поточний ремонт будівель? Аналіз змін до постанови № 1512 після прийняття постанови КМУ № 526
#база цін будівництво #база даних цін будівельна продукція #єдессб аналіз цін #аналіз цін будівельні матеріали #заробітна плата будівництво 2026 #кошторисна зарплата будівництво #договірна ціна будівництво #динамічна договірна ціна #тверда договірна ціна #акти виконаних робіт кб2в #перевірка дасу будівництво #будівельні закупівлі 2026 #постанова 1512 будівництво #аналіз цін у будівництві #ціноутворення у будівництві #зарплата в актах кб2в #пкд будівництво #інфляційні витрати договірна ціна #будівельні роботи публічні закупівлі #база цін мінрозвитку
