З чого починається ремонт?
З наміру? Так.
З оцінювання фінансових можливостей? Безумовно.
З планування? Обов’язково.
Але по-справжньому ремонт починається з назви. Не з вішалки 😉 Ремонт починається значно раніше, ніж з’являється перший кошторис чи будівельник на порозі. А саме — з правильно сформульованої назви робіт.
Чому це важливо? Тому що назва визначає правовий режим, порядок документування, потребу в проєктній документації та навіть подальший бухгалтерський облік.
Назва — це не формальність
Назва ремонту має включати обов’язкові реквізити та містити:
- вид ремонту (поточний, капітальний чи реконструкція);
- назву приміщення (або позначення відповідно до технічного плану закладу);
- повну назву вашого закладу;
- адресу розташування.
Така назва дозволить і аудиторам, і вам (з плином років праці) згадати, що саме ви ремонтували. Бо правильно сформульована назва — це не про формальність у документі, а точка відліку для всіх подальших рішень: від складання проєктно-кошторисної документації до проведення закупівлі та подальшого бухгалтерського обліку.
А ще — це ваша професійна страховка. Коли через кілька років хтось відкриє архів і запитає: «А що саме тут робили?», відповідь буде вже в самій назві.
Міні-чек-лист для замовника перед початком ремонту
Перед тим як рухатися далі, переконайтесь, що ви:
- визначили вид ремонту (поточний / капітальний / реконструкція);
- правильно сформулювали назву робіт;
- зафіксували рішення у службовій документації;
- підготували дефектний акт.
Якщо ці чотири кроки зроблені — ви вже на півдорозі до успішної закупівлі.
Поточний, капітальний чи реконструкція?
Якщо ви плануєте зробити ремонт існуючого приміщення без зміни його функціонального призначення — і роботи включають так зване «оновлення»: оздоблення стін, підлоги та елементів електроустаткування (освітлення) чи заміну сантехнічного обладнання, тобто «косметичний» ремонт — це поточний ремонт.
Регламентує його на сьогодні Наказ Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 10.08.2004 № 150 «Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд», яким можна керуватись при визначенні обсягів та видів робіт/послуг. Тобто це така шпаргалка для замовників щодо того, що відноситься до поточного ремонту.
Приміщення залишається тим самим за своїм призначенням. Ви його не «перетворюєте», а лише підтримуєте або оновлюєте.
Якщо ви визначились, що у вас поточний ремонт, ви можете укласти договір (прямий чи шляхом проведення закупівлі — залежно від суми поточного ремонту в конкретному будинку, будівлі чи споруді) на підставі дефектного акту.
Для поточного ремонту не обов’язково розробляти повноцінну проєктно-кошторисну документацію (ПКД). Головне — не забуваємо, що предмет закупівлі визначається не за видами робіт, окремими кімнатами, покрівлею чи підвалом, а за кожним окремим об’єктом (будинком, спорудою) згідно з Порядком визначення предмета закупівлі.
Корисний матеріал: Чи потрібно розробляти проєктно-кошторисну документацію на поточний ремонт?
Є ще один практичний момент — якщо у вас у закладі немає спеціаліста, який міг би проконтролювати виконані роботи, то ви можете укласти договір технічного нагляду, щоб дотриматись будівельних норм та проконтролювати якість виконаних робіт і їх обсяги під час проведення поточного ремонту. У такому випадку технічний нагляд стає додатковим інструментом контролю, що зовсім нам не завадить.
Але якщо директор з виробничої необхідності (бо життя бентежне…) вирішує змінити функціональне призначення приміщення — наприклад, кабінет прийому лікаря перетворити на рентген-кабінет, або архівне приміщення — на серверну, або звичайний навчальний клас — на комп’ютерну лабораторію — то ласкаво просимо до іншого рівня.
Це вже капітальний ремонт.
Капітальний ремонт — це, простими словами, «масштабний» ремонт, коли, наприклад, міняємо всю покрівлю або більшу її частину; робимо перепланування приміщення; замінюємо зношені комунікації на нові і т. п.
Тут є один нюанс — реконструкція. І це вже питання, яке краще одразу обговорити з проєктувальником на стадії формування технічного завдання. Бо реконструкція — це не просто ремонт із більшим обсягом робіт. Це комплекс будівельних заходів, спрямованих на перебудову вже існуючого об’єкта.
Інакше кажучи, якщо ви не просто «оновлюєте» чи «переплановуєте», а фактично змінюєте конструктив або параметри будівлі — це вже може бути реконструкція. Саме тому на цьому етапі важливо не вгадувати вид ремонту самостійно, а отримати професійний висновок проєктувальника.
Повернемось до капітального ремонту. Принциповою його відмінністю від поточного є обов’язкове розроблення проєктно-кошторисної документації.
Тобто мова вже йде не просто про перелік робіт, складений на підставі дефектного акту, а про повноцінний пакет документів, що включає:
- проєктні рішення;
- креслення (за потреби);
- локальні кошториси;
- зведений кошторисний розрахунок;
- відомості ресурсів;
- пояснювальну записку.
Саме ПКД визначає обсяг робіт, технічні рішення, матеріали та їх кількісні показники.
Складається проєктно-кошторисна документація відповідно до КНУ (Кошторисні норми України, затверджені Наказом Мінрозвитку громад та територій від 01.11.2021 № 281 «Про затвердження кошторисних норм України у будівництві» — далі Наказ № 281).
І саме вона стає основою для формування очікуваної вартості та проведення процедури закупівлі.
Крім того, після укладання договору підряду при капітальному ремонті обов’язково здійснюється:
- технічний нагляд — для контролю відповідності виконаних робіт проєктним рішенням, обсягам та будівельним нормам;
- авторський нагляд — для контролю з боку проєктувальника за дотриманням закладених проєктних рішень.
Бо капітальний ремонт — це коли ви відповідаєте не лише за фарбу на стінах, а за конструктив, безпеку і якість на роки вперед.
Корисні матеріали:
Крокуємо далі?
Фіксуємо рішення в службовій документації
Важливим етапом при проведенні ремонтів є обов’язкове фіксування нашого рішення у службовій документації.
Це може бути: службова записка, доповідна тощо.
Головне, про що пам’ятаємо як «свої п’ять пальців», — це наказ на розроблення (а в подальшому — затвердження) проєктно-кошторисної документації та технічне завдання на проєктування (так звана супровідна документація).
У ній фіксуємо:
- підстави (акт обстеження);
- строки;
- обсяг;
- технічні, функціональні, дизайнерські особливості;
- призначення відповідальних осіб (завгосп, інженер, інша відповідальна особа).
Фухх. Які молодці — пів справи зробили 💪.
Дефектний акт –– наш фундамент
І поточний, і капітальний ремонти розраховуються на підставі дефектного акту — це наша основа. Саме тому досвідчені замовники знають просте правило: якість дефектного акту прямо впливає на якість майбутнього ремонту.
Складає дефектний акт технічний спеціаліст, інженер або господарська служба.
Але реальність часто така, що «технічного спеціаліста» в штаті просто немає. Тоді доцільно залучити стороннього спеціаліста — на договірній основі або в межах консультаційної допомоги — для професійного обстеження та фіксації фактичного стану приміщення.
Дефектний акт затверджується керівником, і саме тут формується перелік робіт, як то:
- заміна дверей, вікон;
- ремонт електрики;
- вентиляція;
- оздоблення;
- стелі;
- підлога;
- мережі.
Тобто це перелік дефектів та їх опис, необхідних робіт (обсяги), матеріалів, необхідних для ремонту, та обов’язково підписи членів комісії.
Це первинний документ, який згодом стає основою для складання кошторису.
Форма дефектного акту зазначена у Додатку 29 до Настанови (пункт 5.1 КНУ, Наказ № 281).
З досвіду скажу: більшість проблем під час ремонту виникає саме там, де дефектний акт був складений поверхнево.
Якщо ремонт, скажімо так, складний
І тут трохи інформації, без якої ми з вами як «без рук». Це я про клас наслідків (відповідальності) будівель і споруд — характеристику рівня можливої небезпеки для життя та здоров’я людей, матеріальних збитків або соціальних втрат, пов’язаних із порушенням або припиненням експлуатації об’єкта.
Розрахунок класу наслідків здійснюється проєктувальником на підставі даних замовника і є обов’язковим, зокрема, для отримання дозвільних документів у сфері будівництва.
Класи наслідків об’єктів будівництва:
- СС1 – незначні наслідки (до 4 поверхів, перебування до 50 осіб);
- СС2 – середні наслідки (понад 4 поверхи, від 50 до 400 осіб);
- СС3 – значні наслідки (висота понад 100 м, понад 400 осіб).
Простими словами: клас наслідків дає розуміння замовнику, наскільки складним буде шлях розроблення та погодження проєктної документації, а також обсяг дозвільних процедур у будівництві.
Повертаємось до нашого з вами капітального ремонту.
Якщо плануються перегородки, втручання у приховані мережі, зміна функціонального призначення — під час складання дефектного акту доцільно залучити проєктувальника та підрядника як технічних консультантів.
Бо є специфіка робіт, особливо «прихованих», коли будівельник із практики та досвіду буквально «на дотик» знає, що може чекати під шаром підлоги чи за стіною.
Це дуже допомагає уникнути коригувань у майбутньому, тому не бійтеся «чогось не знати». Краще доручити певні рішення фахівцю.
Якщо щось не передбачили — у процесі ремонту можливо провести коригування ПКД. Це не «смертельно», але на стадії, коли вже проводяться ремонтні роботи, потребує і додаткового часу, і додаткових коштів, якщо щось не врахували (бо стояла шафа з архівними документами, а за нею виявилася «комора папи Карло» 😊).
Проектувальник і наша маленька професійна фішка
Отже, запрошуємо проєктувальника, оформлюємо наші побажання у технічне завдання (не забуваємо про «специфіку нашої реальності» щодо резервного живлення, аварійного водопостачання, вимоги щодо інклюзивності та забезпечення доступності для осіб з інвалідністю тощо).
І тут щира порада людини, яка працює в цій сфері вже понад 9 років.
Коли обираємо проєктувальника, то обов’язково користуємось «горизонтальними зв’язками» та запрошуємо найстрашнішу людину в ремонтах — виконроба.
Це така наша з вами фішка, тому що — «тсс-ссс» — виконроб володіє досвідом «підводних» течій:
- де в якій підлозі чи стелі може бути проблема;
- як саме прокладені труби і куди вони виведені;
- звідки дує вітер 😄
Також це може бути й інший технічний фахівець, як-от інженер технічного нагляду.
Це (повірте мені) дуже полегшить ваше життя в процесі ремонту — вам не потрібно буде зупиняти ремонт, щоб робити коригування проєктної документації.
У цілому така зв’язка (виконроб — проєктувальник) — це про фахове складання ПКД.
А як ми з вами знаємо з власного досвіду, якісне планування — це не просто «гарна картинка».
Якісне планування — це:
- відсутність постійних змін у договорі;
- мінімізація додаткових угод;
- прогнозований бюджет;
- чіткі строки виконання;
- спокійні нерви замовника та зайва чашечка кави в обід 😊
Бо ремонт — це завжди про ризики. А грамотне планування — це управління цими ризиками ще до того, як вони стали проблемою.
І якщо на стадії технічного завдання ви витратили трохи більше часу на обговорення деталей, перевірили «підводні камені», залучили практичний досвід, то під час виконання робіт ви економите в рази більше.
Якісне планування — це коли підрядник працює, а не з’ясовує, що «цього в проєкті не було».
І врешті-решт — це про професіоналізм замовника. Бо хороший ремонт починається не з демонтажу, а з правильно поставлених запитань.
Чекаємо ПКД і перевіряємо
І… чекаємо на нашу ПКД. Щоб:
- перевірити обсяг робіт;
- чи враховані вимоги щодо оздоблення;
- обов’язково перевірити ціни на матеріальні ресурси.
Ну це вже рівень — левел 😉
Пишаюсь, якщо ви дійшли до цього абзацу і не кинули читати цю статтю.
Наступний етап — подаємо нашу вистраждану ПКД на експертизу і після отриманого позитивного висновку готуємось до проведення процедури закупівлі.
І ось тут — починається новий етап: закупівля.
Велкам у найцікавішу частину роботи замовника — формування тендерної документації і перевірку того, наскільки якісно ми все спланували на попередніх етапах.
#поточний ремонт закупівля #капітальний ремонт закупівля #як визначити вид ремонту #поточний чи капітальний ремонт різниця #проєктно кошторисна документація ремонт #дефектний акт ремонт зразок #як скласти дефектний акт #проектно кошторисна документація капітальний ремонт #чи потрібна пкд на поточний ремонт #закупівля поточного ремонту замовником #закупівля капітального ремонту процедура #технічний нагляд при капітальному ремонті #авторський нагляд будівництво закупівлі #підготовка тендерної документації ремонт #як підготувати закупівлю ремонту #алгоритм дій замовника ремонт #предмет закупівлі поточний ремонт #ремонт будівлі публічні закупівлі #клас наслідків будівель сс1 сс2 сс3 #планування ремонту замовником
